Thị Trường Bất Động Sản TPHCM Giảm Sức Hấp Thụ Nghiêm Trọng
Thanh Khoản Thị Trường Giảm Sút
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TPHCM, đến cuối tháng 5 năm nay, toàn thành phố chỉ có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp khoảng 16.328 căn với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2. Trong số đó, phân khúc cao cấp chiếm đa số với 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân không ghi nhận dự án mới nào.
Hiện tại, TPHCM có tổng cộng 96 dự án nhà ở đang triển khai, với quy mô hơn 95.400 căn, bao gồm khoảng 87.200 căn hộ chung cư và hơn 8.100 căn nhà thấp tầng. Tuy nhiên, hầu hết các dự án mới đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp, khiến cho thị trường thiếu hụt sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của người dân.
Cơ cấu không cân đối giữa các phân khúc đang khiến sức hấp thụ của thị trường suy giảm nghiêm trọng. Theo các nghiên cứu, nhiều phân khúc như căn hộ và nhà phố tại khu vực ven TPHCM đã giảm từ 40-50% sức tiêu thụ so với năm trước. Xu hướng giảm này được dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới.
Tình Hình Căn Hộ Phái Sinh
Đặc biệt, căn hộ – phân khúc chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực – hiện đang gặp khó khăn trong việc duy trì thanh khoản. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho biết sức mua của các phân khúc chính như căn hộ và nhà liền thổ tại khu vực phía Nam giảm chỉ còn 20-30% so với cuối năm ngoái. Đặc biệt, số lượng khách hàng đặt mua tại nhiều dự án đã giảm một nửa, và số hợp đồng đặt cọc không chuyển thành giao dịch thực tế ngày càng tăng do sự thay đổi quyết định của người mua.
Ngược lại, các phân khúc không đáp ứng nhu cầu như đất nền vùng ven đang gần như 'đóng băng'. Theo DKRA Consulting, lượng giao dịch thành công trên thị trường đất nền trong nửa đầu năm chỉ đạt từ 3-5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trong phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng chỉ khoảng 4%.
Nguyên Nhân Thị Trường Trầm Lắng
Các chuyên gia nhận định rằng nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trầm lắng này nằm ở áp lực tài chính gia tăng đối với người mua nhà, do lãi suất vay mua nhà tăng cao, khiến chi phí trả nợ hàng tháng trở nên nặng nề. Điều này đã dẫn đến việc dòng tiền đầu cơ gần như biến mất khỏi thị trường.
Dự báo tương lai cho thấy, thanh khoản của thị trường sẽ khó có thể phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới. Mặc dù lãi suất vay vẫn duy trì ở mức trên dưới 10%, điều này chỉ đủ giúp ổn định tâm lý người mua so với đầu năm, nhưng chưa đủ sức hấp dẫn để kích thích một làn sóng đầu tư mới.
Đồng thời, mức giá nhà cũng khó có khả năng giảm sâu do chi phí phát triển dự án, lãi vay và giá vật liệu xây dựng vẫn ở mức cao. Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM trong 5 năm qua đã tăng lần lượt 72% và 50%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng từ 6-10% mỗi năm. Dự báo đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam sẽ tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân hàng năm của người dân.
Khoảng Cách Giữa Giá Nhà và Khả Năng Chi Trả
Giá nhà tăng nhanh đi kèm với sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường sơ cấp. Hầu hết các sản phẩm mở bán trong hai năm gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến cho khoảng cách giữa khả năng chi trả và mức giá nhà ngày càng nới rộng. Hậu quả là trong khi nhu cầu về nhà ở thực vẫn rất lớn, việc chuyển hóa nhu cầu này thành giao dịch thực tiễn đang ngày càng khó khăn.
Bên cạnh những thách thức lớn về cung - cầu, cơ cấu sản phẩm, bài toán thanh khoản đang là một ẩn số đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản đang và chuẩn bị mở bán dự án trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản TPHCM hiện đang trải qua giai đoạn khủng hoảng thanh khoản, với sự sụt giảm nghiêm trọng về sức hấp thụ, đặc biệt là phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực, trong bối cảnh lãi suất cao và chi phí tăng mạnh.
